Le recouvrement de loyers impayés est une problématique à laquelle de nombreux propriétaires sont confrontés au cours de leur expérience en tant que bailleurs. Cet article, rédigé par un avocat, vous éclairera sur les différentes démarches et solutions juridiques à votre disposition pour faire face à cette situation délicate.
1. Les précautions préalables pour éviter les impayés
Pour limiter le risque d’impayés de loyer, il est essentiel de prendre certaines précautions dès la signature du bail. Tout d’abord, vérifiez la solvabilité des candidats locataires en demandant des pièces justificatives telles que des fiches de paie ou un contrat de travail. Vous pouvez également exiger un garant qui devra s’engager à payer le loyer en cas d’impayé.
Ensuite, pensez à souscrire une assurance loyers impayés, qui vous indemnisera en cas de défaillance du locataire. Cette assurance peut être souscrite auprès d’une compagnie d’assurances ou via votre contrat de gestion locative si vous confiez celle-ci à un professionnel.
2. La procédure amiable pour le recouvrement des loyers impayés
Lorsque vous êtes confronté à un impayé de loyer, il est important d’agir rapidement pour éviter que la situation ne s’enlise. Dans un premier temps, il est toujours préférable d’essayer de trouver une solution amiable avec le locataire. Prenez contact avec lui pour comprendre les raisons de l’impayé et envisager des solutions, comme l’échelonnement du paiement de la dette.
Si le locataire se montre coopératif, vous pouvez rédiger une convention d’échelonnement, qui définira les modalités de remboursement des loyers impayés. Cette convention doit être signée par les deux parties et conserver un exemplaire.
3. La procédure judiciaire en cas d’échec de la démarche amiable
Si la procédure amiable n’aboutit pas à un accord ou si le locataire ne respecte pas la convention d’échelonnement, il convient alors d’engager une procédure judiciaire. Voici les différentes étapes :
- Mise en demeure : adressez au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de régulariser sa situation sous un délai raisonnable (généralement 8 jours). Cette formalité est indispensable avant d’entamer toute action en justice.
- Commandement de payer : si le locataire ne répond pas à votre mise en demeure, vous pouvez faire intervenir un huissier de justice pour lui signifier un commandement de payer. Le locataire disposera alors de deux mois pour régler sa dette. Passé ce délai, vous pourrez engager une procédure d’expulsion.
- Déclaration au greffe : si la dette n’est toujours pas réglée après le délai de deux mois, vous devez déclarer la créance auprès du greffe du tribunal compétent. Cette déclaration doit être faite dans un délai de deux mois suivant l’expiration du délai accordé par le commandement de payer.
- Jugement d’expulsion : si le locataire ne quitte pas les lieux malgré la décision de justice, il vous faudra demander l’autorisation du juge pour procéder à l’expulsion. En cas d’accord, un huissier de justice procédera à l’expulsion.
4. Les recours possibles pour récupérer les loyers impayés
Une fois la procédure judiciaire achevée, plusieurs options s’offrent à vous pour récupérer les loyers impayés :
- Saisie sur salaire : si le locataire est salarié, vous pouvez demander une saisie sur salaire auprès du tribunal compétent. La somme due sera prélevée directement sur le salaire du locataire et vous sera versée.
- Saisie des biens : en cas d’échec de la saisie sur salaire ou si le locataire est sans emploi, vous pouvez demander la saisie des biens mobiliers du locataire. Un huissier procédera alors à une évaluation des biens et les vendra aux enchères. Le produit de la vente sera ensuite utilisé pour rembourser la dette.
- Action en justice contre le garant : si le locataire dispose d’un garant, vous pouvez engager une action en justice contre ce dernier pour obtenir le paiement des loyers impayés. Le garant sera alors tenu de régler la dette à votre place.
Il est important de noter que ces recours sont soumis à des délais de prescription. En effet, la créance relative aux loyers impayés se prescrit par trois ans à compter du jour où ils auraient dû être payés.
Le recouvrement de loyers impayés peut s’avérer complexe et chronophage pour un propriétaire bailleur. Il est donc fortement conseillé de consulter un avocat ou un professionnel spécialisé dans le recouvrement de créances pour vous accompagner tout au long de cette procédure.